El valor del suelo urbano

El suelo urbanizado en las ciudades latinoamericanas tiene un fuerte componente cultural. El arraigo a un lugar y el sentido de pertenencia a una comunidad muchas veces se forja a través de la posibilidad de la propiedad de una porción de suelo en un pueblo o ciudad.

Estos rasgos son característicos de las culturas de esta región, poblada inicialmente por inmigrantes que llegaron en algunos casos huyendo de la guerra, sin ninguna posesión, en busca de un mejor futuro. En el marco de una política inmigratoria diseñada para lograr su asentamiento y evitar que regresen a sus países de origen, se le otorgaba la propiedad de parcelas de tierra para habitarla y para trabajarla.

Este comportamiento generó que el suelo -entendiéndose al mismo como hábitat y espacio de trabajo- sea un catalizador de la idiosincrasia de la región, utilizándose no solamente como soporte para un hogar y para el trabajo, sino como un elemento diferenciador y selectivo de carácter social dentro de la comunidad. La propiedad del suelo se convierte así en un factor de nivel y estatus social.

Ya en las normas vigentes durante la colonia, el término “vecino” de una ciudad correspondía a una persona mayor de edad, blanca, propietaria de solar en la jurisdicción de la ciudad -luego, como alternativa, se agregó que, en caso de no ser dueño de un inmueble, ejerciera una profesión “decente”, por su cuenta y no en calidad de dependiente, por ejemplo comerciante, abogado, médico-. Sólo los vecinos varones tenían derecho a participar en los cabildos. Llama la atención que entre los primeros “vecinos” de la Buenos Aires fundada por Garay en 1580 aparezca una mujer: Ana Díaz. Su nombre está incluido entre los 232 beneficiarios del reparto de solares realizado por Garay. Resulta curioso que fuese la única propietaria original de Buenos Aires -como se describe en “Mujeres tenían que ser”, del historiador Felipe Pigna-.

En estos años existen dos puntos de vista al estudiar el precio del suelo: una mirada desde la valorización abstracta donde las variables que influyen en la determinación de su valor están relacionadas fundamentalmente con la localización en función de las infraestructuras, la accesibilidad (medios de transporte), y el equipamiento urbano; y desde el punto de vista de la demanda, donde pueden diferenciarse dos tipos: la demanda por necesidad para el desarrollo (demanda de lugares para vivir, trabajar, producir y vender) y la demanda de suelo como bien de capitalización, habida cuenta de malas experiencias económica cíclicas y falta de un mercado de capitales e inversiones que genere confianza.

La competencia de estas demandas genera una distorsión en el mercado de suelos donde la dinámica de la formación del valor no necesariamente es igual que la generada por los procesos de desarrollo, y donde está sujeta a las fluctuaciones de otras variables macroeconómicas y a la evolución general de la economía.

Existen, sin embargo, varias investigaciones -tal sostiene Urriza (2003); Espasa, Fittipaldi y Michalijos (2010); y Jojoa y Marmolejo (2013), por citar algunos- que demuestran que el valor del suelo no queda determinado simplemente por estos parámetros técnicos/económicos (localización y demanda), sino que también influye el componente cultural anteriormente citado, llegando a la conclusión de que la disposición a pagar de personas por una zona específica es independiente del nivel de las condiciones urbanísticas y ambientales y de la accesibilidad, sino que tiene una fuerte influencia del estrato y entorno social en el que se encuentra. De esta manera se plantea que es la renta de suelo urbano un mecanismo de estratificación de la sociedad dentro de una comunidad, y el valor del suelo, en definitiva, termina reflejando el precio que un determinado estrato social está dispuesto a pagar para mantener la exclusividad del territorio por sobre otro estrato social.

Dentro de este contexto, en la gran mayoría de los territorios, la normativa municipal no contempla un mecanismo de integración de estas anomalías, sino que por el contrario, favorece la acentuación de esta matriz de urbanización, generando una gran necesidad insatisfecha por parte de varios sectores de acceso al suelo urbanizado.

Es por esto que resulta imprescindible que las ciudades, a través de sus gobierno locales, impulsen un debate sobre las reglamentaciones para lograr una mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma) que faciliten el acceso de todos los estratos sociales al suelo e incentivar al sector público para proyectar, ejecutar y/o financiar obras de base e infraestructuras que faciliten el desarrollo organizado y direccionado, recuperando a mediano plazo estas inversiones por parte de los emprendedores.

Políticas de este tipo son utilizadas en diferentes países, desde Colombia o Estados Unidos en América, y Francia y España en Europa, con legislaciones que contemplan estas situaciones. En Argentina, algunas de estas políticas están siendo aplicadas en distintas ciudades a través de diversas herramientas. Por ejemplo las ciudades de San Fernando y Trenque Lauquen, mediante normativas de recuperación de plusvalías y Rosario, quizás el municipio con la legislación más completa en este sentido, y en todos los casos con buenos resultados.

Finalmente, en estas latitudes donde el término iniciativa privada se corresponde normalmente con una intervención capitalista ortodoxa -cruda- más fundamentalista que la de países iconos de otras latitudes -los que impensadamente para los teóricos, acudieron recientemente en ayuda de mercados que no supieron autoregularse (específicamente el inmobiliario)- la intervención del Estado, precisamente como regulador y moderador del desarrollo urbano resulta vital, elemental e irreemplazable para garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo y la reproducción de la ciudad en los mismos términos.