¿Empezamos a bajar el déficit habitacional?

Las comunidades de la provincia de Santa Fe evidencian, sin excepción, una característica en común cual es el déficit habitacional. En el caso de los grandes centros urbanos, este problema adquiere aristas mucho más dramáticas por las graves consecuencias sociales que genera.

El problema de la falta de viviendas es un fenómeno que comienza por la dificultad del acceso al suelo, y configura una situación acuciante que afecta no solo directamente a los ciudadanos sino también a los estados municipales. En este sentido, los gobiernos locales tienen cada vez menos capital en tierras para disponer o poner a la venta a precios alcanzables de los ingresos medios de sus vecinos y de esa manera avanzar en la reducción de los niveles de esta problemática que crece día a día.

En este caso, para las poblaciones más pequeñas el problema es aún mayor puesto que el estado provincial prioriza las acciones de su política habitacional en los grandes centros urbanos, como Santa Fe y Rosario, donde no sólo construye viviendas sino que también se hace cargo de la compra de terrenos necesarios para edificarlas.

El mercado contribuye negativamente, en este sentido, puesto que las ofertas de nuevos loteos y/o emprendimientos inmobiliarios están direccionadas a sectores de altos ingresos que tienen como opción de inversión este tipo de alternativas.

Todo lo descripto hace que los estados (Municipal y Provincial) se vean obligados a comenzar a dar nuevas respuestas que excedan las que tradicionalmente se han venido dando hasta el presente y que, en el futuro, deberán combinarse con estas necesariamente. Para ello son necesarias herramientas políticas mucho más activas que tengan por objeto dos cuestiones fundamentales: bajar los precios de los terrenos por una parte y reclamar una porción porcentual de los nuevos loteos que se van generando para incrementar el capital de tierras que cada una de las comunidades posee por otra.

En Rafaela ya se materializó una experiencia de intercambio de terrenos por obras. Esto es el Estado local aprovecha su capacidad instalada para ejecutar las obras necesarias para desarrollar un loteo y recibe a cambio una cantidad determinada de terrenos.

RESPONSABILIDAD

MUNICIPAL

La sobretasa que se aplica sobre terrenos baldíos juega un rol preponderante, y si bien a primeras luces puede considerarse como confiscatoria por parte del Estado, viene a configurar una medida de estricta justicia social, castigando la especulación y alentando la urbanización.

Está claro que la mayoría de los nuevos loteos se hacen cerca de los sectores de nuestra comunidad que están servidos por la infraestructura urbana básica (electricidad, cloacas, agua potable y gas natural), la cual es el resultado del esfuerzo que toda una población hizo para mejorar la calidad de vida.

Hay otro componente que justifica la cesión de tierras a los estados municipales por parte de los desarrolladores y este es la tasa de plusvalía que se genera desde el mismo momento en que la autorización de urbanización se promulga.

Un metro cuadrado de tierra rural cuesta (según las zonas) $ 11,5. Ese mismo metro cuadrado convertido en urbano pasa a costar entre $ 100 y $ 130. Es sabido que el promedio de revalorización de espacio rural a urbano en Argentina promedia entre el 700% y el 1000% por lo tanto bien puede el desarrollador tener utilidad suficiente como para devolver en tierras el porcentaje que el Estado determine (hay provincias que ya cuentan con esta ley y municipios y comunas que lo determinan también, el promedio oscila entre el 10% y el 25%) y tener resto para invertir en la provisión de los servicios que debe ofrecer a sus potenciales compradores.

RESPONSABILIDADES

PROVINCIALES

Es por ello que se hace necesario, a la par de lo expresado, que se disponga de una ley provincial que regule un porcentaje mínimo que los emprendimientos inmobiliarios deben entregar en tierras a los municipios y comunas donde desarrollan sus negocios, hecho que se convertirá en una acción de estricta justicia social y en un deber por parte de las autoridades estatales para favorecer el acceso a una vivienda digna. Esto también igualaría y obligaría a los estados municipales a obrar en el mismo sentido y ponerlos en un marco de igualdad y de fortaleza frente a los operadores urbanísticos.

La vivienda es necesaria, pero para construirla hace falta un terreno donde hacerlo.