Los que ganaron y los que perdieron en el año de pandemia

A más de un año desde que la pandemia transformara repentinamente todo como una revolución virológica, se discute cada vez con más fuerza qué sucederá con el trabajo en las oficinas una vez que se pueda asegurar el retorno a la presencialidad. Aunque el debate es amplio y el fantasma del pragmatismo fundamentalista acecha permanentemente, había demasiada movilidad y demasiadas horas fuera de los hogares. Aunque el sedentarismo, en el otro extremo, espere como un indio detrás de la roca, la nueva normalidad ya supera al hábitat de antes de la pandemia, y seguramente triunfará después de ella.

Haciendo un repaso por algunos indicadores del sector inmobiliario, el que más fácilmente grafica la generalidad del mercado es la tasa de vacancia, es decir la proporción de espacios habitables disponibles del stock, ya que refleja cómo se encuentra la oferta. En este sentido, en Buenos Aires al finalizar el primer trimestre de 2021, este número se ubicó en 14,9 % (el mayor desde 2002), cuando un año atrás era de 7,2 %.

Un segundo indicador válido es la absorción neta, la cual refleja la expansión y contracción de la demanda. En los primeros tres meses de este año se liberaron espacios por un total de 4.500 metros cuadrados, mientras que, en contraste, en el primer trimestre de 2020 se habían ocupado superficies por casi 55 mil metros cuadrados (valor cercano al promedio histórico anual). Por otra parte, desde el inicio de la pandemia se desocuparon 94 mil metros cuadrados netos de oficinas.

Los ganadores de la pandemia los que resultaron ganadores son los que pudieron atenuar el impacto y otros, incluso, lograron un buen desempeño de sus activos inmobiliarios. Los ganadores en este tiempo fueron una vez más los edificios de mayor calidad del inventario. Especialistas aseguran que las oficinas seguirán y que grandes empresas volvieron a definir a las oficinas como el corazón de sus operaciones.

En plena pandemia, la demanda por edificios clase A se mostró dinámica, al convalidar la inauguración de espacios de calidad, que aportan tecnología, amenities, eficiencia y dan lugar a un salto de calidad en las instalaciones.

El agregado de edificios inaugurados antes de 2020 registró una liberación de espacios de 141 mil metros cuadrados. En contraste, los edificios inaugurados en 2020 y 2021, ocuparon 47 mil metros cuadrados en el mismo período.

Las demandas del mercado corporativo ahora son más sofisticadas. Para cumplir con ellas, el valor fundamental de los activos es actualmente la capacidad de adaptarse a las nuevas necesidades de las compañías y de los trabajadores. En ese sentido, los inmuebles nuevos, concebidos desde el inicio del proyecto para destacarse por su calidad y tecnología, terminarán siendo los ganadores del sector. Para los edificios antiguos, imposibilitados de adecuarse a la nueva normalidad, el panorama se vislumbra un poco más complejo y menos alentador.

En este mercado más flexible e híbrido, donde convivirá el trabajo en la oficina con la modalidad oficina digital en casa (home office), los espacios más demandados seguirán siendo los mejor equipados, los de mejor calidad del inventario. Los nuevos proyectos aportarán más tecnología y serán más amigables para el usuario. Se revalorizarán, a su vez, los espacios al aire libre y se intensificarán los análisis de portafolios para conocer en detalle las formas más eficientes de ocupación de los espacios arquitectónicos.