Falta de créditos

Por Redacción

Hace diez años el mercado de hipotecas representaba el 6% del PBI, en tanto que en 2010 pasó a constituir apenas el 1,5%, y en lo que va de este año continúa comprimiéndose, en tanto que las viejas hipotecas van siendo canceladas sin ser substituidas por otras nuevas. El déficit es muy marcado, y solamente en una pequeña parte puede llegar a ser compensado con los fideicomisos inmobiliarios, lo cual significa una especie de plan de ahorro con el cual se logra en unos 3 años juntar el monto de una vivienda. Un sistema al cual pueden acceder solamente aquellos hogares con capital propio, o bien con ingresos muy elevados, que les permite reunirse con el valor total de una propiedad en un lapso muy breve.

En cuanto al resto de la clase media, que carece de posibilidades de ahorro tan elevadas, sin chances de acceder a créditos ni a otros sistemas de protección contra la erosión inflacionaria, le quedan dos alternativas poco menos que excluyentes, como son invertir en bienes durables, o bien depositar en el banco. En ambos casos, con rendimientos reales muy negativos, que los alejan de la posibilidad de una vivienda, con lo cual la falta de crédito condena a la clase media a una situación de permanente desahorro.

Sobre estos aspectos se extendió en un muy interesante análisis Eduardo Levy Yeyati, de la Universidad Di Tella, quien argumenta que la falta de crédito para viviendas, es por un lado por la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación, como fruto de la manipulación por parte del Indice de Precios al Consumidor, razón por la cual hace que dentro de una perspectiva inflacionaria alta y a la vez incierta, los bancos apliquen una tasa fija mucho más elevada, preservándose de riesgos. En tanto que por el otro, bajo el sistema francés de cuota nominal fija, el cociente cuota-salario es muy alto como para compensar el efecto inflacionario de la cuota fija a lo largo de la duración del préstamo, razón por la cual queda excluida una gran parte de la población, que de acceder a un crédito mejor proporcionado, tendría la suficiente capacidad de pago.

Frente a un panorama de estas características, es muy probable que de instrumentarse alguna clase de indexación sobre los préstamos hipotecarios, se facilitaría en mayor grado el diligenciamiento de los mismos, aunque para llegar a una solución de esta naturaleza hacen falta dos instrumentos indispensables. Uno de ellos un índice de inflación creíble, para que sirva de indexador, y segundo, la vigencia de un seguro contra la inflación, para evitar sobresaltos. Explica el autor de esta nota que fue publicada en el suplemento Eco del diario Clarín,  "que el deudor hipotecario para la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope -determinada al momento de obtener el crédito- es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia".

Pero claro, como aquí en el país existen antecedentes nefastos con relación a sistemas de indexación, los tomadores de créditos se espantan con sólo escuchar la palabra, por lo cual es además de complejo, muy difícil que pueda prosperar para llevarse a cabo. De todas maneras, el autor de esta nota lo considera como un mecanismo interesante y que podría ser utilizado para volver a hacer crecer el mercado del crédito hipotecario, que se encuentra sumamente deprimido y que resta toda posibilidad de acceder a préstamos de este tipo, señalando que "el seguro se combinaría con una hipoteca stándard otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionada a grupos sociales y objetivos desfinanciados, como por ejemplo la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite". 

Este modelo fue probado con éxito en Colombia en la última década y parecido a la propuesta Casa Joven del candidato presidencial Ricardo Alfonsín. En nuestro caso sería una variante del mismo, ya que no excedería la meta inflacionaria, si bien debe dejarse muy en claro que el seguro no constituiría un subsidio, sino una protección contra el riesgo inflacionario.

Como el ladrillo es algo así como el emblema del ahorro, es que deben facilitarse todas las posibilidades para que la mayor parte de la sociedad tenga acceso para ahorrar con destino a su vivienda. El autor cierra su nota sosteniendo que "el voto ladrillo es siempre preferible al voto LCD".