A cuentagotas

La aspiración de contar con una vivienda propia sigue siendo sólo eso para la gran mayoría de los argentinos asalariados o cuentapropistas que conforman una devaluada clase media. Para convertirse en propietaria hoy una familia puede acceder a un financiamiento máximo de aproximadamente el 80% del valor del inmueble, pero debe además contar con un ahorro previo del 20% restante y demostrar ingresos del grupo familiar por más de 13.000 pesos mensuales.

En líneas generales, el ejemplo muestra el caso testigo de uno de los créditos hipotecarios más ventajosos del mercado, para un tomador que, en ese contexto deberá afrontar una cuota mensual de casi 4.000 pesos por un crédito a 20 años con un sistema mixto de cuotas fijas y luego variables en pesos.

Nadie -ni los opositores más acérrimos del "modelo"- pueden negar que desde la crisis del 2001-2002 el país ha crecido desde el final del gobierno de Duhalde y todo el kirchnerismo. Pero, si bien hay más empleo y los salarios se actualizaron en función de las paritarias que durante años estuvieron clausuradas, la oferta de financiación destinada a la vivienda no alcanza a convertirse aún en una herramienta accesible ni a empardar los altos niveles de demanda que tiene. Incluso, atravesado por las políticas macroeconómicas, se aleja cada vez más de esa posibilidad. Sin lugar a dudas, este tema se proyecta como uno de los principales problemas a solucionar por las próximas administraciones en los distintos niveles del Estado (Nacional, Provincial, Municipal).

Nuestro país es uno de los países de la región con menor participación de créditos hipotecarios en relación al Producto Interno Bruto (PBI), un nivel que no alcanza el 1%, mientras otros como Chile o Brasil llegan al 7 y al 3,5% respectivamente.

La inflación juega aquí un papel central: los salarios se deterioran y los costos de la inversión siguen sumando. Asimismo, y debido al alto riesgo que esta situación implica para los bancos -por el posible descalce que trae aparejado el entregar dinero a un valor y, posiblemente, recibirlo a otro inferior-, el crédito se retrae. Como si esto fuera poco, el valor del metro cuadrado en nuestra ciudad va creciendo de forma exponencial, dado que los inversores de la zona encuentran en el ladrillo un gran nicho para resguardar sus ingresos -la mayoría, proveniente del sector agroindustrial-.

De acuerdo a la consultora Abeceb.com, en los últimos diez años, la evolución del sector tuvo altibajos pero nunca logró posicionarse como una alternativa seria para resolver el problema habitacional en el país (salvo raras y acotadas excepciones). Así, después de la crisis de 2001/2002 los créditos hipotecarios cayeron un 53,2% en sólo dos años hasta ubicarse en los 9.307 millones de pesos. Comenzaron luego a recuperarse a partir de 2006 de la mano de una sensible baja en las tasas de interés que les permitió crecer un 102% entre junio de 2006 y diciembre de 2008.

Pero tras la crisis de 2009 vienen reduciendo sensiblemente su crecimiento con “una fuerte desaceleración” que los ubica a valores pre crisis de principio de la década pasada.

Esto además se ve agravado por el alto nivel de endeudamiento de las familias argentinas en créditos destinados a consumo (vía tarjetas de crédito, financiamientos personales, etcétera) que también son computados a la hora del cálculo de la relación cuota-ingreso, es decir la cuota que puede afrontar el cliente y los ingresos que cobra, que en general nunca puede superar el 30%.

Con una oferta acotada y una demanda limitada en su capacidad de ahorro e ingresos, el mercado en este segmento sigue muy limitado.

En el paper realizado por el Ieral de Fundación Mediterránea, denominado "Problemas habitacionales e inversión en viviendas sociales en Argentina" marca que en la actualidad existen unos 3,5 millones de hogares que necesitan de potencial atención por parte de la política habitacional. Hoy hay 2,3 millones de hogares que están alquilando, con una incidencia variable de acuerdo a la región. En nuestra ciudad, de acuerdo a cifras oficiales, en diciembre de 2010 estaban anotadas

3.496 personas en el Registro Unico de Inscripción Permanente (RUIP), la

nómina de aquellas personas interesadas en acceder a una vivienda

proveniente de un plan social. Según las estimaciones oficiales, hay

un número similar de personas que tampoco son dueños de sus viviendas,

pero que pretenden acceder al techo propio a raíz de su propio esfuerzo.

Como ya se dijo anteriormente, este es un problema serio, que necesitará respuestas inmediatas por parte de las nuevas autoridades. Esperemos que estén a la altura de las circunstancias.