Vivimos en una Rafaela que más allá de ser poco o más organizada es una ciudad compleja, por lo tanto a la hora de analizar los instrumentos de gestión con que se intentan llevar adelante ciertas políticas desde los gobiernos locales, se requiere una mirada integral y profunda.
Estamos formados o tal vez acostumbrados a pensar de manera lineal, dividiendo las cosas, en un pensamiento simplificador, donde según el paradigma, la perspectiva, o la lógica de interés desde donde nos paremos, llegamos a sentenciar en forma tajante que todo es un extremo o el otro: bueno o malo, blanco o negro, puro o impuro… Una pregunta que nos debemos hacer ¿queremos ver qué hay más allá de nuestros propios intereses?
Nuestra ciudad no se reduce sólo a dos grandes sectores “el público y el privado”. Cada uno de estos sectores puede tener su rol ideal, pero este ¿significa lo mismo para todos? Es verdad, formamos parte de un mismo territorio, pero lo constituimos actores con diferentes miradas, necesidades, capacidades e intereses; y allí también están quienes pueden hacer oír su voz y quiénes no.
La base o el punto de partida común podemos encontrarlo en que todos queremos una ciudad mejor. Pero esa aspiración ¿es de la misma manera para todos? Los que aquí escribimos esta nota, también estamos pensando en una ciudad que crezca, que sea eficiente, pero no sólo eso, como la mayoría, además queremos una Rafaela que se desarrolle de manera equitativa, que incluya, en la que todos tengamos las mismas oportunidades y podamos desarrollarnos como humanos y como ciudadanos en todas las dimensiones.
El acceso equitativo al suelo urbano, es decir la posibilidad de que todos los ciudadanos de un territorio accedan a un lote, en el que puedan construir su vivienda y que tengan los servicios esenciales (agua, luz, gas y cloacas) es un desafío para la ciudad. Y se constituye en un desafío aún mayor, si pensamos, además, en condiciones que hacen a la calidad de vida de las personas: acceso al transporte público, a equipamientos sociales y servicios urbanos básicos como centros educativos o de salud, y áreas de esparcimiento.
Llevar adelante esta política urbana, este desafío de ciudad integrada requiere de la mirada compleja de la que hablábamos al comienzo: de entender el porqué de los altos valores del precio del suelo y, si pensamos en el rol del Estado, de la necesidad de contar con instrumentos de regulación del mercado de la tierra. Y de comprender que el uso del suelo debe estar supeditado a que el interés colectivo, en beneficio de la sociedad en su conjunto, es superior al interés privado. Es decir, por más política de vivienda que se realice, si no se regula el uso y el mercado del suelo, los precios de los terrenos van a seguir subiendo hasta la máxima ganancia que el mercado pueda obtener por él. De este modo, se irá excluyendo cada vez más a los sectores de menores ingresos económicos de la posibilidad de lograr su vivienda propia, así como también de la ciudad.
Tal vez para algunos leer la frase “regulación del uso y del mercado del suelo” les genere dudas, por ello queremos aclarar tres puntos:
1. En los países de economía más liberales del mundo, como el propio EE.UU., regulan la propiedad del suelo y el mercado. Entonces, el grado de regulación no está asociado a la ideología del país en cuestión, sino al grado de madurez institucional y de conciencia de los efectos indeseados para la sociedad, que este recurso estratégico puede tener si se lo deja liberado a un mercado sin límites.
2. Algunas veces, se ha escuchado que el mercado le compete sólo al sector privado, aduciendo que las “capacidades” para el desarrollo del mismo sólo se encuentran en dicho sector y no en el Estado. Por ello, cuando hacemos referencia a las consecuencias del libre mercado de la tierra, no estamos diciendo que el mercado es el enemigo y que lo queramos eliminar, sino que el mercado es el peor asignador de recursos que pueda haber. Esto último, en relación al sentido de distribución equitativa del recurso tierra. El mercado es el medio por el cuál se maximizan los intereses particulares y, por lo tanto, asigna recursos sólo allí donde pueda lograr mayor rentabilidad.
3. Es cierto que el sector privado aporta recursos que hacen más productiva a la ciudad, solo agregamos la necesidad de pensar los usos sociales, públicos y ecológicos para que la ciudad sea equitativa, que se pueda convivir, y que esté integrada a su medio natural.
Por estas razones, no podemos imaginarnos el crecimiento de las ciudades sin un marco normativo de consenso que regule su desarrollo, por ejemplo fijar un límite o perímetro, que sirve para incentivar y desarrollar los huecos urbanos, utilizar la infraestructura de servicios instalada y permitir mejores localizaciones dentro de la ciudad. Si no existiera dicha regulación y sólo dependiera del mercado las ciudades se extenderían hacia la zona rural, traccionarían al Estado y a las empresas prestadoras de servicios a cubrir los mayores costos de extensión de las infraestructuras; y aumentaría la especulación del suelo de los predios ubicados en sectores intermedios de la ciudad. Esto generaría renta extraordinaria que no retornaría al Estado, sino que la capitalizaría exclusivamente el sector privado. De esta manera, la sociedad asume las cargas y otros toman los beneficios; por ejemplo, con la obra pública que beneficia a unos a costa del trabajo de otros.
De todas maneras, con la aplicación de los marcos regulatorios que actualmente tiene el Estado no alcanza para evitar la concentración y la generación de renta extraordinaria, ya que estas normativas no contemplan aún la captación de suelo urbano. Si se avanzaría en este sentido, el Estado -en sus distintos niveles- podría producir suelo urbano bien servido y equipado para ponerlo en el mercado a valores sociales, de manera de facilitar el acceso a un lote a personas hoy excluidas de esa posibilidad.
Aquí está el desafío de la complejidad: gestionar el desarrollo del territorio construyendo una estrategia colectiva, que nos incluya a todos y nos permita llegar a la ciudad que queremos.