TERCERA PARTE
En anteriores entregas presentamos una introducción a la problemática del crédito hipotecario y lo que significa para una familia un crédito hipotecario en Argentina. Ahora intentaremos explicar los efectos que tienen en la estructura de ingresos de una familia la alta variabilidad que se registra en las tasas de interés en nuestro país y las dificultades que ello ocasiona en la economía familiar.
Para el análisis hemos propuesto en la segunda entrega -publicada en El Económico del domingo pasado- una potencial operación para financiar hasta el 70% del valor de una vivienda nueva de aproximadamente 100 m2s en un plazo de 15 años con sistema francés de devolución en cuotas mensuales y con una tasa de interés nominal anual del 18%, fija en los primeros tres o cinco años y variable según la evolución de la tasa de interés BADLAR a partir del tercer o quinto año. Este préstamo requiere hipoteca sobre la vivienda lo que genera un gasto importante al inicio de entre el 5 al 7% del capital del crédito.
A su vez, sin tener en cuenta gastos adicionales como apertura y mantenimiento de cuenta, seguros, etc. y tomando en consideración que el monto de la cuota no podría superar el 30% del ingreso familiar, la familia debería enfrentar este escenario:
Monto del crédito: $ 367.080.- (equivalente al 70% del valor de vivienda)
Plazo: 180 meses
Sistema de devolución: francés.
Tasa de interés: 18% nominal anual fija en los primeros años (tres a cinco).
Gastos formalización operación: $ 19.000.-
Cuota mensual: $ 5.912.- (sin incluir gastos)
Ingreso familiar requerido por el banco: $ 19.705.
Dado el elevado nivel de la tasa nominal de interés es que se puede observar este comportamiento que se presenta en el Cuadro 1. Con sólo pagar un 17% en la cuota mensual se reduce a la mitad el plazo de vigencia del préstamo, nada más y nada menos que en 10 años!!! Este porcentaje es menor aún si se tuvieran en cuenta los gastos mensuales, normalmente no dependientes del plazo, correspondientes a administración, seguros de vida e incendio e IVA.
Los bancos que en la actualidad ofrecen créditos hipotecarios lo hacen con un período de hasta 20 años, proponiendo entre 3 y 5 años de sostenimiento de las condiciones fijas iniciales, siendo luego las condiciones variables en términos de la tasa de interés (el plazo normalmente no se extiende). Esa variabilidad en la tasa de interés obedece a la imposibilidad que aparentemente tienen las entidades bancarias de asegurar una tasa fija de interés.
TASA BADLAR
En el Cuadro 2 se puede observar la evolución diaria desde el 1º de enero de 2011 hasta la actualidad de la denominada tasa BADLAR, promedio de bancos privados, la cual es considerada el punto de referencia para el cálculo del costo de interés por el crédito hipotecario.
Del gráfico surge claramente la elevada volatilidad registrada en esta tasa de interés, con un promedio del 13% pero con una desviación estándar de más de tres puntos, es decir que la variabilidad de esta tasa de interés gira en torno a un cuarto de su promedio.
Sin embargo, lo más interesante está por ser presentado: esta tasa de interés surge de las colocaciones a plazo fijo nominadas en pesos argentinos efectuadas en entidades bancarias privadas a un plazo de alrededor de 30 días por cifras superiores a $1.000.000. Es decir que la tasa de referencia para el cálculo del plan de pagos de un crédito hipotecario normalmente pautado a un largo plazo, entre 10 y 20 años es aquella que se utiliza para obtener fondeo a cortísimo plazo.
Más allá de las condiciones que ofrece el Banco de la Nación Argentina, que junto al Banco Ciudad de Buenos Aires son las dos entidades que registran las más importantes carteras de créditos hipotecarios (explican dos tercios de la cartera hipotecaria total del país), se puede suponer que para una tasa fija inicial de mediados del año 2011 del 18% anual, un 11% corresponde a la tasa básica BADLAR y el 7% restante al spread bancario por intermediación.
Si la tasa BADLAR pasa a ser del 15% anual (a partir de Agosto 2011) y luego llega al 22%, el impacto en la economía familiar es lo que se observa en el Cuadro 2.
Ahora bien, cabe preguntarse cuál sería la cuota mensual para un crédito hipotecario en las condiciones naturales de tasa de interés de largo plazo, por ejemplo 4% anual: en 15 años la cuota sería de $ 2.715 para la operación presentada.
Incluso se verifica la ridiculez que con una tasa del 29% la cuota en el plazo de 10 años es similar a la resultante en el plazo de 20 años (ello es así por la asimetría en la influencia de 36 meses con condiciones fijas sobre el plazo total). Así, el sistema de crédito hipotecario no puede prosperar.
Es obvio entonces que se requiere una activa participación del Estado para asegurar un marco que el mercado sin las adecuadas normas de acción no puede otorgar. Esa participación gubernamental no sólo corresponde al ámbito nacional sino que también las provincias tienen una gran oportunidad para actuar.